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Schönheitsreparatur vom Mieter gewünscht > wie umlegen?
Verfasser:
JoachimS77
Zeit: 30.03.2019 22:16:08
0
2769253
Hallo zusammen,

ich habe heute mit einem meiner Mieter gesprochen und im Gespräch kam die Frage auf, ob es möglich wäre, das Bad zu modernisieren.

Im Bad ist nichts kaputt, es funktioniert alles (Dusche, Badewanne,...) soweit problemlos. Aber die Mieter (eher die Töchter) hätten gerne ein neueres Bad (modernere Fliesen, ggf. barrierefreie Dusche).
Das Bad mit (im Auge des Betrachters) schönen/hässlichen, orangenen Fliesen ist von 1974.

Spontan meinte ich, dass es bisher nicht geplant sei. Ich aber natürlich bei Schönheitsreparaturen dann natürlich die Miete erhöhen würde. (Miete liegt unterhalb des Mietspiegel-Niveaus)

Die Mieter meinten dann, dass sie sich durchaus auch beteiligen würden (sprich: Einmalzahlung / höhere Miete). Ich sollte doch mal einen Vorschlag machen.

Meine erste Idee wäre, dass von den Kosten für den Umbau 25% der Mieter trägt und ich die restlichen 75% auf 10 Jahre Miete umlege. Ob das aber rechtlich okay ist, habe ich noch nicht rausgefunden, da ich beim googeln immer nur auf den umgekehrten Fall treffe, dass ein Vermieter den Mietern Schönheitsreparaturen aufnötigt.

Wäre so ein Vorschlag rechtlich zulässig?
Was würdet ihr mir denn vorschlagen?
Auf wie viele Jahre würdet ihr die Kosten umlegen?

Ich habe eh geplant, dass ich die Miete in den nächsten 5 Jahren auf die Unterkante des Mietspiegels anhebe (bisher keine Mieterhöhung seit dem Einzug im Jahr 2000). Diese Schönheitsreparatur käme oben drauf.

Ich habe mit den Mietern ein sehr gutes Verhältnis und möchte das auch weiterhin haben. Also keinesfalls möchte ich sie irgendwie abziehen oder ähnliches. Der Vorschlag der Schönheitsreparatur kam ja auch von den Mietern.

Viele Grüße
Joachim

Verfasser:
hanssanitaer
Zeit: 30.03.2019 22:51:23
0
2769258
Du kannst privatwirtschaftlich so ziemlich alles vereinbaren.

Allerdings sollte die steuerrechtliche Seite nicht außer Acht gelassen werden. Wann welche Einnahmen anstehen und wie zu versteuern sind ist nicht uninteressant.

Ein Dusch+Wannenbad mit gehobener Ausstattung kostet komplett neu samt aller Rohrleitungen und Heizung locker 20k€.
Das sind schnell 2k€/Jahr oder 170€/Monat. Ist das allen Beteiligten bewusst?

Verfasser:
JoachimS77
Zeit: 30.03.2019 22:59:41
0
2769260
Danke für die schnelle Antwort.

Aus meiner Sicht ist die finanzielle Tragweite den Mietern nicht klar. Allerdings würde ein Vorschlag von mir sowas auch schön für Transparenz sorgen und die Ideen der Töchter einfangen. :-)

Wobei es wohl nicht ganz den Umfang haben würde, sondern eher "nur"
* Dusche ebenerdig legen (ok, da müssen vermutlich Rohre angepasst werden)
* neue Fliesen
* neue Waschbecken
umfassen würde. Also keine Heizung oder weitere Verbesserungen.
Aber auch das wäre teuer genug.

Verfasser:
lukashen
Zeit: 30.03.2019 23:28:16
1
2769267
Hi,

Beim neuen Bad geht's nicht um eine Schönheitsreparatur, sondern um Modernisierung.
Dazu findet man die Grenzen für Mieterhöhungen online.
Gruß

Verfasser:
kreitmayr
Zeit: 31.03.2019 00:21:19
0
2769273
Hallo,

das alte Bad war vor 45 Jahren neu und hat 45 Jahre überstanden..
Wird das Bad jetzt wieder neu, könnte man annehmen, dass es wieder 45 Jahre Bestand hat.

Das würde bedeuten Mietanpassung von ca. 2%.

Die Mieter meinten dann, dass sie sich durchaus auch beteiligen würden (sprich: Einmalzahlung / höhere Miete). Ich sollte doch mal einen Vorschlag machen.

Frag doch die Mieter was diese für fair halten.

MfG
uwe

Verfasser:
winni 2
Zeit: 31.03.2019 00:39:58
6
2769276
Für weniger als 20 k, saniere ich eine komplette Wohnung, einschließlich
Badezimmer..

Die einfachste Lösung ist, Du erlaubst, in Abstimmung mit Dir, dem Mieter
die Sanierung des Badezimmers in Eigenregie, ohne Mieterhöhung.
Dann hat er schnell Ahnung über die Kosten und kommt dann evtl.
auf Dich zu, für eine angemessene Mieterhöhung, denke ich oder auch
nicht.

Grüsse

winni

Verfasser:
Didi-MCR52
Zeit: 31.03.2019 04:05:28
4
2769281
Zitat von JoachimS77 Beitrag anzeigen
Wobei es wohl nicht ganz den Umfang haben würde, sondern eher "nur"
* Dusche ebenerdig legen (ok, da müssen vermutlich Rohre angepasst werden)
* neue Fliesen
* neue Waschbecken
umfassen würde. Also keine Heizung oder weitere Verbesserungen.

Du wirst nicht ernsthaft nur Dusche, Waschbecken und Fliesen tauschen wollen. Wenn man so eine Aktion startet, gehören nach 45 Jahren auch Wasser- und Stromleitungen erneuert.

Verfasser:
OesiHuber
Zeit: 31.03.2019 08:13:50
0
2769288
Wie kann man seine Mieter denn überhaupt in einer Wohnung einquartieren, die seit 45 Jahren nicht mehr auf zeitgemäßen Stand gebracht wurde?

Alle 45 Jahre ein neues Bad wäre wohl kaum zuviel verlangt. Zumal bei einem zu erwartenden Defekt passende (auch optisch) Ersatzteile kaum noch zu bekommen sind.

In diesem Fall könnte die Badmodernisierung mit 11 Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahreskaltmiete umgelegt werden (§ 559 BGB).

Verfasser:
ThomasShmitt
Zeit: 31.03.2019 08:36:00
0
2769297
Hi,

also ein Bad kann nach 45 Jahren durchaus noch okay aussehen, da sehe ich nichts verwerfliches dran.

Zum Modernisieren:
Wenn du die Fliesen abmachst etc. ist es nicht unwahrscheinlich dass du eine Wasserleitung dahinter triffst oder die wahrscheinlich ungedämmten Leitungen durch die Erschütterungen stark beansprucht werden...das gehört dann neu.
Gleiches für die Elektrik.
Und die Elektrik ist ein größeres Problem. Es gibt erlaubte Installationszonen und da war bei unserer Badrenovierung ein echtes Problem, da nahezu nur noch an einer Stelle eine Steckdose erlaubt war. Das würde ich raten unbedingt vorher zu klären!

Zum Umlegen:
Du bist frei in der Vereinbarung mit deinen Mietern. Da ist es auch völlig egal ob Sanierung oder Modernisierung im Moment, ist ja nichts kaputt.
Würde sagen teil es auf 10 Jahre auf. Ab dann ist der Betrag eben Mieterhöhung.
Da es freiwillig ist, gilt der BGB-Paragraph so nicht.

Noch ein Hinweis, durch diese Mieterhöhung kommst du ja evt an den Mietspiegel dran...sprich du kannst die Miete (der Teil der wirklich zufließt) auch erstmal nicht erhöhen, sondern hast erstmal Rückzahlung der Erneuerungskosten. Der Aufschlag für ein neues Bad dürfte lt. Mietspiegel weniger als die anteiligen Kosten sein.
.

Verfasser:
hanssanitaer
Zeit: 31.03.2019 08:47:44
1
2769300
Also sämtliche Vorschläge die in Richtung "Teilmodernisierung" oder "DIY für ne schmale Mark" gehen, würde ich konsequent ignorieren.

Wenn dann ALLES! Sonst machst du in 3 Jahren beim ersten Wasserrohrbruch oder zugewachsenen Abwasserrohr wieder die Wände auf und das geht dann - weil Reparatur - 1:1 auf Kappe des Vermieters.

Die 11% Umlage ist mir nur aus der energetischen Modernisierung bekannt? Gilt das auch für Bäder, Innenräume usw?

Verfasser:
hanssanitaer
Zeit: 31.03.2019 08:50:39
1
2769301
Nur am Rande:
Bodenebene Dusche NUR mit flacher Duschwanne und Standardmaßen bei den Glaswänden. Keine Fliesen am Boden. Das willst du keine 40 Jahre in fremde Hände geben. Das hält nicht ansatzweise so lang wie die hiesige Installation mit emaillierter Wanne und Kacheln im Dickbett.

Verfasser:
ThomasShmitt
Zeit: 31.03.2019 09:00:13
0
2769304
Nachtrag:

Inbesondere auf die Frage was "fair" ist:
Normal Modernisierung - auf Mieter umlegen, Sanierung - Vermietersache.

Du könntest dir also die Frage stellen, ob du die Kosten so aufteilst:

Neue Fliesen, Dusche etc - Umlage auf Mieter
Neue Rohre, Elektrik etc - dein Anteil (wobei das kein großer sein wird)

Verfasser:
OesiHuber
Zeit: 31.03.2019 10:14:40
1
2769317
Zitat von hanssanitaer Beitrag anzeigen
...Die 11% Umlage ist mir nur aus der energetischen Modernisierung bekannt? Gilt das auch für Bäder, Innenräume usw?


Es sind nach Fassung des Gesetzes ab dem 01.01.2019 sogar nur noch 8% umlagefähig. Und das gilt auch für Bäder, Innenräume, usw..

Alle anderslautenden Vereinbarungen zu Ungunsten des Mieters sind rechtsunwirksam.

Verfasser:
kreitmayr
Zeit: 31.03.2019 10:42:33
0
2769323
Zitat von OesiHuber Beitrag anzeigen
Zitat von hanssanitaer Beitrag anzeigen
[...]


Es sind nach Fassung des Gesetzes ab dem 01.01.2019 sogar nur noch 8% umlagefähig. Und das gilt auch für Bäder, Innenräume, usw..

Alle anderslautenden Vereinbarungen zu Ungunsten des Mieters sind rechtsunwirksam.



Hallo,

so wie ich das sehe, ist ein Vertrag nur dann änderbar, wenn beide Vertragsparteien einwilligen.

Dazu gibt es jedoch Ausnahmen.
Z.B der zitierte BGB §

Hier ist eine einseitige Vertragsänderung (z.B. Mieterhöhung) durch den Vermieter zulässig.

Wenn der Vermieter mit dem Mieter einvernehmlich abspricht, die Miete von 500 auf 1.500€ zu erhöhen, so what.

Man beachte BGB § 138 und alles ist gut.

MfG
uwe

Verfasser:
driver55
Zeit: 31.03.2019 11:32:30
3
2769355
Zitat von JoachimS77 Beitrag anzeigen
Meine erste Idee wäre, dass von den Kosten für den Umbau 25% der Mieter trägt und ich die restlichen 75% auf 10 Jahre Miete umlege.


Das ist/wäre ja wohl ne Frechheit, den Mieter die "Modernisierung" (eher Instandhaltung) komplett bezahlen zu lassen.
Nach 45 Jahren muss der Vermieter einfach mal ein paar EUROS in die Hand nehmen, damit die Mieter auch wieder Freude an der Wohnung haben.

Bei moderaten Mieterhöhungen seit 2000 wären die Kosten für diese "Schönheitsreparaturen" größtenteils bezahlt gewesen.
Weshalb man die Miete für 20 Jahre "einfriert" ist mir allerdings schleierhaft.

Verfasser:
driver55
Zeit: 31.03.2019 11:43:44
1
2769361
Bei angenommenen 10k€ Gesamtkosten könnte die Miete um ca. 91€ erhöht werden.

Verfasser:
kreitmayr
Zeit: 31.03.2019 12:00:39
3
2769377
Zitat von driver55 Beitrag anzeigen

Weshalb man die Miete für 20 Jahre "einfriert" ist mir allerdings schleierhaft.


Z.B.
weil man mit seinem Mieter zufrieden ist,
weil man nicht investiert.

MfG
uwe

Verfasser:
Hannes/esbg
Zeit: 31.03.2019 12:31:36
3
2769393
Eine Badmodernisierung kann von 3.000 bis 20.000 (oder sogar noch mehr) gehen, dass ein Bad nach 45 Jahren wohl nicht mehr "zeitgemäß" ist wird wohl auch keiner hier bestreiten.

Was ich nicht machen würde, den Mieter zu gestatten das Bad in "Eigenregie, preisgünstig selbst zu modernisieren"!

Auch wenn ich mit dem Mieter ein sehr gutes Verhältnis pflege, kämen mir da gewisse Bedenken, dass zwar die Optik halbwegs passen würde, aber eventuell im "nicht so sichtbarem Hintergrund" sprich Leitungen, Abdichtungen etc vielleicht zu viel gespart würde und dann in einigen Jahren vielleicht ein veritabler Bauschaden daraus entsteht!

Verfasser:
Didi-MCR52
Zeit: 31.03.2019 12:33:16
0
2769395
Zitat von ThomasShmitt Beitrag anzeigen
Wenn du die Fliesen abmachst etc. ist es nicht unwahrscheinlich dass du eine Wasserleitung dahinter triffst oder die wahrscheinlich ungedämmten Leitungen durch die Erschütterungen stark beansprucht werden...

Nicht nur wegen der Beanspruchung beim Fliesenabmachen. Nach 45 Jahren hat mindestens der Kalk sein Werk getan. Wenn es noch verzinkte Leitungen sind, durchaus auch der Rost.
Und die PVC-Isolierung von den Elektroleitungen hält auch nicht ewig.

Zitat von hanssanitaer Beitrag anzeigen
Wenn dann ALLES! Sonst machst du in 3 Jahren beim ersten Wasserrohrbruch oder zugewachsenen Abwasserrohr wieder die Wände auf und das geht dann - weil Reparatur - 1:1 auf Kappe des Vermieters.

Genau deswegen. Abgesehen davon, dass es auf deine Kappe geht, wäre es einfach rausgeworfenes Geld (die dann frischen Fliesen wieder wegkloppen), und auch einfach Stress den keiner will. Weder du noch die Mieter.

Verfasser:
lukashen
Zeit: 31.03.2019 17:49:46
0
2769467
Wenn das Gebäude von 74 ist, dann endet in 5 Jahren die Abschreibung. Der Fiskus will ja, dass in Wohnraum investiert wird, deshalb solltest Du das auch mit dem Steuerberater besprechen.
https://www.vlh.de/wohnen-vermieten/vermietung/renovierungskosten-fuer-vermietete-immobilien-absetzen.html

Verfasser:
JoachimS77
Zeit: 31.03.2019 18:37:47
1
2769479
Zitat von OesiHuber Beitrag anzeigen
Wie kann man seine Mieter denn überhaupt in einer Wohnung einquartieren, die seit 45 Jahren nicht mehr auf zeitgemäßen Stand gebracht wurde?


der Aussage kann ich so nicht zustimmen, warum so negativ?
Ich bin auch Mieter und mein Bad ist ähnlich alt. Warum muss man denn das Bad erneuern, wenn nichts defekt ist? Das Bad ist ja top in Schuss, keine Schäden, Sanitäranlagen funktionieren problemlos.

Wenn ich alles aufhübschen würde, was nur ein paar Jahre auf dem Buckel hat, aber noch tadellos funktioniert, wäre die Wohnung für meine Mieter nicht mehr bezahlbar.
Und teure Wohnungen, die für viele kaum mehr bezahlbar sind, gibt es hier ausreichend.

Verfasser:
OesiHuber
Zeit: 31.03.2019 19:20:44
0
2769490
Vielleicht bin ich etwas über das Ziel hinausgeschossen.

Bei solchen Themen drängt sich mir immer der Verdacht auf, jemand sucht juristischen Rat, wie er am besten seine Mieter abziehen kann. Nun, das mag hier nicht so sein.

Ansonsten bin ich als Vermieter normalerweise bemüht, mein Objekt technisch und auch optisch regelmäßig auf aktuellem Stand zu halten. Mir persönlich kommen 45 Jahre ohne Modernisierung wahnsinnig lang vor.

Unser Haus ist jetzt knapp 20 Jahre alt und prinzipiell technisch und optisch in Top-Zustand. Wir hatten voriges Jahr mal mit dem Gedanken gespielt, die leer stehende Einliegerwohnung zu vermieten. Da meckert schon der erste Interessent an dem komplett in weiß gefliesten Bad, er hätte das doch gerne in anthrazit. Ähm Gedanke verworfen.

Wie auch immer, als Mieter würde ich mir jedenfalls gut überlegen, ob ich mich an fremdem Eigentum finanziell beteilige. Es sei denn, ich wohne dort bis Lebensende.

Verfasser:
JoachimS77
Zeit: 31.03.2019 21:18:14
0
2769532
Zitat von driver55 Beitrag anzeigen
Zitat von JoachimS77 Beitrag anzeigen
[...]


Das ist/wäre ja wohl ne Frechheit, den Mieter die "Modernisierung" (eher Instandhaltung) komplett bezahlen zu lassen.
Nach 45 Jahren muss der Vermieter einfach mal ein paar EUROS in die Hand nehmen, damit die Mieter auch wieder Freude an der Wohnung haben.

Bei[...]

sportliche Aussage.
Bei Deiner Rechnung mit regelmäßig zackiger Mieterhöhung hätte der Mieter - wie Du ja selbst sagst - das Geld in den letzten Jahren schon gezahlt. Also ein zinsloses Darlehen über 20 Jahre würde ich nicht als Frechheit bezeichnen. :-)

Verfasser:
JoachimS77
Zeit: 31.03.2019 21:19:37
0
2769533
Vielen Dank für die sehr vielen sehr informativen Antworten.
So schnell hätte ich nicht mit so viel gerechnet, vielen Dank!

Ich lese jetzt alles mal durch, es gibt ja durchaus unterschiedliche Meinungen dazu, und überlege mir, was ich weiter machen werde.

Verfasser:
driver55
Zeit: 01.04.2019 21:17:30
0
2769827
Zitat von JoachimS77 Beitrag anzeigen
Zitat von driver55 Beitrag anzeigen
[...]

sportliche Aussage.
Bei Deiner Rechnung mit regelmäßig zackiger Mieterhöhung hätte der Mieter - wie Du ja selbst sagst - das Geld in den letzten Jahren schon gezahlt. Also ein zinsloses Darlehen über 20 Jahre würde ich nicht als Frechheit bezeichnen. :-)


Bitte?! Ich sprach von moderaten Mieterhöhungen. Da hat kein Mieter der Welt etwas dagegen.
Und was soll das mit zinslosem Darlehen zu tun haben? Der Mieter zieht aus und hat nichts mehr von "seiner" (Deiner) Investition.

Nur, weil du dich in einem 45 Jahre alten Bad wohlfühlst, müssen das Mieter noch lange nicht tun. (Und sie tun es auch nicht mehr...wie man liest...)

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Verfasser:
driver55
Zeit: 01.04.2019 21:17:30
0
2769827
Zitat:
...
Zitat:
...
[...]
sportliche Aussage.
Bei Deiner Rechnung mit regelmäßig zackiger Mieterhöhung hätte der Mieter - wie Du ja selbst sagst - das Geld in den letzten Jahren schon gezahlt. Also ein zinsloses Darlehen über 20 Jahre würde ich nicht als Frechheit bezeichnen. :-)

Bitte?! Ich sprach von moderaten Mieterhöhungen. Da hat kein Mieter der Welt etwas dagegen.
Und was soll das mit zinslosem Darlehen zu tun haben? Der Mieter zieht aus und hat nichts mehr von "seiner" (Deiner) Investition.

Nur, weil du dich in einem 45 Jahre alten Bad wohlfühlst, müssen das Mieter noch lange nicht tun. (Und sie tun es auch nicht mehr...wie man liest...)

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